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融創千億算術題 孫宏斌現金流好就什麼都不怕
地產圈故事人物孫宏斌的每次出場，都能瞬間帶動媒體的視線。從順馳失敗到融創中國控股有限公司(以下簡稱"融創")的重生，並在地產行業格局漸成、很難再有新公司的生成空間時，融創卻逆勢突圍，擠進瞭一線陣營。1月6日晚間，融創披露的數據顯示，2013年，融創中國實現合約銷售金額547.3億元，同比增長54%，位列房企排名第11位。在新一年，融創將確保完成650億元目標。
1月8日當天，近4個小時的發佈會中，孫宏斌帶領一眾高管有問必答，一一回應瞭眾媒體關註的企業未來拿地擴張、盈利空間、多元化戰略、千億目標等問題，言辭犀利而幽默。按照他自己的總結，"融創不出海，不做多元化，專心做房地產，但目標不是進軍千億。單純的數字沒有太大意義，而是水到渠成的事。"
"凈負債率要求很荒唐"
從順馳到融創，搶地王的形象成為孫宏斌的個人標簽之一。與以往一樣，孫宏斌這一次依舊不承認自己買的地貴。在他看來，融創拿下的地全部在核心城市核心地段，量少價高是必須的，"地價貴不貴，要跟房價比，如果地價7萬元/平方米能賣到15萬元/平方米，應該說很好。"
用以佐證他自己觀點的案例，是西山壹號院。在北京，融創是2013年度房企住宅銷售金額第一名，僅西山壹號院一個項目全年網簽合同額即達61.76億元。據歷史資料，西山壹號院所在的海淀西北旺地塊，是2008年12月，融創在當年冷清的土地市場中20億元拿下的地王。對於如今的周轉速度，孫宏斌很滿意，他笑稱，這體現瞭一線城市的購買力。
對於身負"前科"的孫宏斌，風險控制似乎也成為一個永遠繞不開的題，在國際著名評級機構穆迪的評價中，都直言激進拿地背後存在的風險。但在孫宏斌的邏輯鏈條裡，這種擔憂實屬多慮。
"隻要現金流好，我就什麼都不怕。凈負債率要求很荒唐，但資本市場有這個要求，我們也盡量讓他過得去，接下來會將融資成本再降低1個點左右。但這沒有意義的，為什麼？"孫宏斌以一向快人快語的言辭答道，"既要大傢很快，又要負債率很低，這很難。"
在融創現在的階段，孫宏斌會把負債率的這個事，看往後放放。他說，"公司凈資產隻有200億元左右，要保持高速發展，目前負債率必然高一些，其實，我一直都給股東們溝通，負債率高的話有什麼不好，你投瞭一塊錢，我借瞭8元，賺得更多，借錢高瞭對股東是好事。"
按照他的觀點，融創真正的風險隻存在於兩點：一是拿地，二是銷售。"風控最重要的方面，最有風險就是拿地，地拿錯瞭以後，你做什麼產品也賣不出去；第二個就是銷售，房子賣不出去，風險也沒法控制。"
"我們最關註的就是地價和售價之間有多大的空間，融創設立的安全線是2萬元。"融創副總裁李紹忠總結稱，判斷一個項目是否要獲取，除瞭集團總的資金安排外，還要求項目的毛利率要達到30%以上。
李紹忠用瞭"心有猛虎，細嗅薔薇"這個詞，他說，每個項目的初判會中，財務部門、研發部門都會參加，但項目決策權在集團，確保現金流和負債率絕對安全的前提下，整體平衡資金和資源。按照這一標準，2013年融創共調研瞭全國340個土地項目，但最終隻買下瞭19塊。李紹忠稱，而且拿地項目合作開發的多，按照權益占比及付款周期安排等，融創2013年地價總支付不超過150億元。
或將成十大開發商之一
融創2014年的拿地規模，肯定會比去年多。孫宏斌的態度很篤定，"很多同行還把融創當成一傢小公司，但我們其實已經不是小公司，我們與第一陣營一些公司的差距也不是那麼多。"用孫宏斌的話，按今年預期650億元的銷售額，隨著銷售額的增加，融創拿地的規模也會相應增加。
83億元、192億元、356億元、547億元，這是融創自2010年上市以來4年的銷售業績，年復合增長率超過80%。新一年650億元的銷售目標，顯然很保守。
"他們(公司其他高層)一直和我說要低調。我想想也對，把目標定低一點，年底完成的時候就能超過多一點，也顯得能力和水平高一點嘛。"孫宏斌的回答引發瞭在場300多名記者的笑聲。
而按照海通國際的預測，融創很有可能成為2014年十大開發商之一，且其年度銷售也有望在未來3年內超過人民幣1000億元。
孫宏斌作出決定，公司現在不出海，也不搞多元化。"在美國當地融資成本很低，但中國開發商背著7%-8%的利息去那裡開發沒有優勢。"他對同行紛紛出海是有疑惑的，首先，人傢當地的開發商為什麼要把項目讓給你？其次，如果你的目標客戶是華人，那國內那麼多有錢的華人不抓住，為什麼還要跑到國外去？
&雲林二胎emsp;他依舊會專心做房地產，"很多人覺得房地產行業現在很難或者黃金期已經過去，但我們過去幾年有很好的勢頭，現在也不會考慮轉型，沒有必要分散精力，也不會踏入陌生而利潤率低的行業。"接下來5年，融創還會進入5個城市，但孫宏斌還沒有透露具體是哪些城市。
對話融創集團董事長孫宏斌：與綠城合作是一生一次的機會
1月8日晚上，孫宏斌喝多瞭也玩嗨瞭。一杯一杯紅酒後，他上舞臺去活躍氣氛，他甚至跟頑童一樣蹲下來用話筒一下一下敲著地板。太興奮時，他還操著一口山西普通話，與幾位高管勾著肩膀高聲嘶吼著合唱瞭一首周華健的《朋友》。他這麼高興，有充分的理由。隻用10年，融創就以547億元銷售額做到房企排名第11位。在融創重點佈局的北京、天津、重慶和上海區域，孫宏斌拿瞭兩個市場第一，一個第二，一個第三，尤其是在上海，"一年破百億、上海進前三"的成績更讓他激動。
記者：融創成立十年來，最讓你滿意和不滿意的，是哪些事？
孫宏斌：我比較樂觀，從來不想不好的事。但說過去十年，我最滿意的，就是我們跟綠城合作在上海的發展，這是一生一次的機會。如果僅僅是靠融創自己，再做幾個西山壹號院項目，未必能有企業現在的格局。
在北京，我們做到今天的成績，是5年前就開始做工作的收獲，是水到渠成的。但在上海，一年多就能擠進前三，是非常非常難的事。你想想房貸2胎銀行年息貸款全省皆可處理，和綠城合作時30多億元的項目股權收購價，這錢在上海你隻夠拿塊地，讓市場認可至少要等到3年後，要立住腳還得5年、10年。
記者：2013年，融綠平臺的成績為融創業績貢獻多少份額？
孫宏斌：2013年，融綠在上海一共拿下5個項目，包括以80億元價格收購瞭位於上海盧灣區的盛世濱江項目，目前融綠平臺可售資源已有1300億元。從成績占比來看，融綠占融創2013年的銷售比重在30%左右，2014年應該也差不多。
合作幫助融創在規模上迅速提升，更關鍵的是品質和形象的改變。從2008年走高端精品路線以來，綠城的產品就是融創研學的對象，比如我們重慶的融創玖璽臺項目，和綠城的一些項目品質已不相上下。
記者：在合作中，你覺得你和宋衛平(綠城集團董事長)最大的相同和不同在哪裡？
孫宏斌：我倆性格挺像，從提議到合作簽約，1個月的時間，前前後後也就溝通瞭兩輪，王虹斌(上海融綠總經理)與壽柏年(綠城集團高管)協商出金額後，我和宋衛平一拍即合，來回不到30分鐘，我覺得談合作價格也就是10分鐘的事情。
無論是融創，還是綠城，或者是融綠公司，對客戶是一樣的重視，一樣的認真。區別在於，宋總太好瞭，對於客戶什麼要求都答應，我們不是，我想我們對客戶也要合情合理和公平。
記者：2012年11月，融創進入杭州樓市，至今已斬獲5個項目。2014年，融創杭州團隊的銷售目標是多少？
孫宏斌：我們很重視、看好杭州，現在的5個項目都以合作的形式拿地、開發，但以後我們肯定會單獨拿地操盤。但杭州還屬二線城市，我也要考慮現實情況。杭州市場壓力大，土地供應量大、競爭激烈，所以我們隻給杭州公司定瞭2014年70億元的銷售目標，還沒有明確的排名指標。
記者：杭州是綠城的大本營，你準備好成為宋衛平的最大勁敵嗎？
孫宏斌：杭州有很多來自各地的開發商，競爭也很激烈，但我能說：在杭州，我們不會跟綠城競爭，可必須跟其他開發商競爭。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-16/08312581304.shtml
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