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北京商業地產發展現狀與投資機遇
眼下商業地產可謂花開遍地，卻出現瞭一個怪象：開發商們感嘆"招商難"，品牌商傢卻在抱怨"選址難"。這個怪象折射出商業地產存在的主要問題，優質的商業地產還是比較短缺。
本期對話嘉賓：
王永平 中國商業代辦二胎年息借貸增貸轉貸地產聯盟秘書長
兼任中國城市商業網點建設管理聯合會副會長、商務部市場運行專傢，國內商業地產領域主要代表人物之一，中國商業地產行業推動人物。
蔡宇翔 21世紀不動產商業地產總經理
全國最大的地產雜志《安傢》-首席商業分析師；
北京商業地產界領軍人物。1998年從香港正式進入內地商業地產界，2002年於北京創立中原商業地產部，2004年創立偉業商業有限公司，2007年-2009年受聘於摩根士丹利旗下GMS公司，2009年10月與21世紀合作成立商業地產公司。
周興國 北京金色時楓房地產開發有限公司 副總經理
火神廟國際商業中心位於大興區衛星城核心樞紐黃村，是集購物、娛樂、休閑、餐飲、公寓、酒店等於一體的京南最大商業MALL。項目占地8.58公頃，總建築面積約34萬平方米，一期占地近8萬平米，建築面積近23萬平米，以圍合式的建築佈局，形成瞭獨具吸引力的商業氛圍，不僅滿足瞭周邊的商業需求，更成為京南區域的商業航母。
2013年6月《安傢》一個全新的欄目"安傢商業地產沙龍"與讀者見面！今後每期沙龍將邀請行業內的風雲人物，對商業地產的熱點話題進行研討，引入經典案例分析以及行業數據進行剖析。打造《安傢》雜志獨具一格的商業地產品牌專欄。
2013年5月17日下午，《安傢》攜手行業領域內的幾位優秀的領軍人物在寶怡和翡翠會舉辦瞭一場別開生面的話題分享沙龍。在明媚的午後時光，大傢暢所欲言，深入探討瞭北京商業地產發展現狀和投資機遇。
廖麗鵑(主持人)：今天很高興請到瞭業內的幾位專傢跟我們一起討論一些有意思的話題，今天是禮拜五，馬上北京就進入擁堵的高峰時段，隻要到周末，四環就會特別的堵，有人問為什麼，因為四環周邊的購物中心、商業賣場較多，大傢都集中購物去瞭。沿著四環有很多的寫字樓，人車分流也會造成堵車，於是我們想到一個問題，像北京這樣的一線城市，商業的供應量到底如何，是不是到瞭一個飽和的階段，是否還有發展的空間？
&新北深坑土地貸款emsp;蔡宇翔：現北京5000㎡以上項目已達1100多個，人均商業面積高達2㎡。
作為顧問公司，我們對北京市場從2001年開始就一直有跟蹤研究，對北京5000平米以上的項目都有登記，2012年我們做瞭初步的數據匯總分析，雖不能完全代表市場準確狀況，但還是可以從中發現很多問題。
北京5000平米以上的商業面積的項目數量，從2001年到如今已經達到1100多個，面積超過瞭4000萬平米的大關。在2001年之前，北京1200多萬人口，人均商業面積0.7平米，十年過去瞭，從人均0.7平米到4000萬平米的開發量發展，有效的人口現在是2000多萬，人均已經高達2平米。也就是說十年之間，人均商業面積是翻瞭三倍。
廖麗鵑(主持人)：是什麼原因促進瞭開發速度和體量呢？
蔡宇翔：因為那時潘石屹的SOHO銷售回款非常成功，當時我們接觸的開發商基本上都有一個共性，每個開發商業的目的都是為瞭去銷售，因為看到潘石屹的SOHO利潤率這麼高，回款這麼快，銷售行為變成瞭當時的主要盈利模式。
據我們2005年的分析數據，規劃面積增加瞭1200多萬平米，從2001年到2005年就建成瞭500個體量均達5000㎡以上的商業項目，但90%的開發企業都是為瞭分割銷售，沒有持有型經營。
目前4000萬平米中10%左右還是空置的，大部分都是開發企業賣不出去後，而被迫持有。這幾年真正像北京南城火神廟商業中心以經營為導向，前期開發就考慮到主力店、招商規劃，業態佈局的商業開發商還是很少的。
廖麗鵑(主持人)：北京商業地產在投資熱度高漲的同時是否有好的商業項目誕生？
王永平：北京這些年的商業地產有一定的開發量，但是要說投資的熱度，相對來看北京還不是投資最猛的城市，像沈陽、成都投資的熱度比北京大很多。
從商業零售業供應量來看，這些年不是很大，從結構上來說，沒有像別的城市那樣爆發二、三十個項目同時開發，這些年應該是比較平穩的增長。其原因可能是北京的土地成本比較高，地價比較高，商業的經營難度和壓力要大很多，操作起來經營回報並不是特別高。
好的商業項目真的是太少，好的商業都用概念來大量圈地，沒有人真正的好好的在商業上做持續經營。
我認為北京好的商業項目太少，主要原因有六個：
第一，地價影響經營回 報。
整個房地產市場隨著住房價格暴漲，背後一定是地價暴漲，所以地價一暴漲把商業裡的經營問題，最核心的問題忽略瞭。
第二，商業項目通達性、便利性較差。
北京商業的便利性差，大量的商業並沒有跟交通樞紐有機的結合起來，看現在香港、新加坡、日本，大量的是地鐵上蓋，很便利的購物。而我們總是跟地鐵有一段距離，你要去打"地道戰"，開發商花很多錢挖通，但還是要走一段，通達性很差。
第三。商業規劃缺乏商圈化發展眼光。
很多商業規劃沒有商圈化發展，有幾個商業紮堆，消費者也有很好的選擇餘地，商傢可以在面對面的短兵相接的過程中不斷的錯位，提高自己的水平，大型商業沒有商圈化規劃，沒有跟城市的規劃資源有機的高效的銜接。
第四、商業缺乏層次化，社區鄰裡商業嚴重欠缺。
好的商業要有層次化，便利店商業非常重要。北京顯然還在較慢發展，現在都是路邊個體戶商販，售賣無服務，貨源沒保障，店面沒形象，更談不上經營概念化，與國際大都市太不匹配瞭。
第五、商業缺乏舒適度、品質化、精細化。
一個10萬平米的購物中心要做到品牌差異化已經很難瞭。這個時候要做品質、做精細化，比如說動線，整個建築設計動線怎麼讓消費者更便利，包括停車設施是不是讓你更舒服。
第六、商業缺乏主題性。
北京基本上都是大MALL，其他的主題性商業比較少，蓋來蓋去就是購物中心，趣味性、主題性，豐富性還是不夠，所以這也是北京商業地產面臨的問題之一。
廖麗鵑(主持人)：經過蔡總的梳理發現，4000萬㎡砸下來沒有暈，反而覺得很多地方還不夠消費。王總也點出瞭北京商業的六大核心問題。現在北京的商業地產找到突破口的好象並不是很多，想誠心的專門做商業的發展商也越來越少，但是周總的公司做商業起傢，在這方面給我們講講你們的心得。
周興國：我想說開發商是不是為瞭做商業而做商業？是不是為瞭服務於廣大的消費者？提升他們的生活品質做商業？出發點是什麼？其實房地產發展是非常快，很多商業是規劃指標附帶出來的，政府給這塊地的時候配置瞭很多指標，所以誕生瞭很多商業面積，不是說為瞭做經營和配套服務而做商業。
我覺得任何一個行業都像一個圓一樣，沒有起點也沒有終點，什麼時候進去都可以的，目前來說，北京的商業體量數字雖然很大，但是有幾個方面的問題：第一個是缺少合理性，包括政府的規劃合理性，第二個就是商業的運營問題，剛才我們說開發商"被商業"瞭，那麼這樣的話，我們在理性投資和經營管理中需要用專業的，真正懂商業的人才來管理，商業是很專業的東西，不是簡簡單單的就可以做的。
另外我們覺得面臨的最大問題是同質化的現象比較嚴重，其實火神廟是一個改良優化型的商業。我們這麼多年的發展，更廣泛的借鑒國外的先進理念，操作模式科學化，不能再"被商業"，從設計、定位，包括業態整合，產生的效果也完全不一樣。
王永平：融資渠道和體系的缺陷導致瞭開發商做這樣的短視商業，國外的商業地產以持有為主的原因是：資金有三個主要的融資渠道，一個是退休金，一個是保險資金，還有一個是專業的房地產信托基金。而且資金使用周期很長，把商業做成熟後，現金流充足，每天都有租金收益，一年15%-20%的投資回報都有可能。
廖麗鵑(主持人)：那我們商業的發展可以借鑒國外哪些先進理念呢？
王永平：其實我們老和國外比，意義不大。國外很多發達國傢對大型商業是限制做的，日本和法國都有規定，你要做一個商場，要做很長時間的評估，不會輕易在市中心建很多的商業，大多都在郊區。
周興國：北京缺乏國外商業的開發思想。國外好的購物中心把文化做的很好。我們要做的這個文化是商業和文化的融合，讓文化融入到商業裡面，除瞭購物之外，感受文化帶來的愉悅。
廖麗鵑(主持人)：北京商業地產的機遇在哪方面？
王永平：住宅地產的宏觀機遇和微觀機遇關聯度很高。但商業地產不一樣，宏觀和微觀的機遇關聯度並不是很高，到北京做商業地產，考慮這塊地是CBD還是昌平？要看取得的成本多高，資本能不能支持，別人都說五年可以做好，但有人三年就支撐不下去瞭，所以微觀機遇比宏觀機遇更大。
廖麗鵑(主持人)：商業地產其實是跟地域性直接關聯的，好多人覺得萬達模式可以在全國進行快速復制，您覺得一線城市成功的開發商去二三線是不是就可以成功，或者在二三線城市成功的開發商來到一線城市是否能找到自己的生存機會呢？
蔡宇翔：每個城市，每個地段，每個位置的特點是不一樣的，比如說在香港尖沙咀，每個項目都要做的很精細，因為競爭力比較大，在西單大悅城沒有這樣的競爭對手，可能就是誰給的錢多就拿到瞭，你照這個模式定位，這個業態比例搬到另外一個店，完全可以看到品牌結構不一樣瞭，品牌的落地也不一樣，這個復制的情況要看位置。
反觀三四線城市我覺得依然有很大的空間，因為我們老百姓從衣食住行，基本的生活需求到現在的享受生活都是對商業地產發展的很大動力。以前的平房到樓房，一定要有一個配套的生活，消費也是從低端的消費到品牌結構的消費，衣食住行在一體的商業裡面。
廖麗鵑(主持人)：從目前北京的商圈結構來看，開發商的發展目標在哪？
蔡宇翔：雖然大悅城和新光天地都很成功。但反過來我們說望京的商業也很成功，因為北京的流動人口三四千萬，真正的商業需求不一定在中心商圈，不是說所有的人買東西都需要去西單，有一個區域性的分佈。
比如天通苑的凱德MALL業績非常好，南城的火神廟商業中心也一樣成為瞭區域商業中心，如果就便利性和區域性來說，這個成長空間就非常大瞭，北京可以規劃成通州、門頭溝、大興等地區性的商業體，其實市場空間都是很大的。
我們有沒有機會，要有兩個判斷，有一種是空白式的發展機會，那個地方還沒有，去幹就可以成。還有一種是競爭替代性的項目，有瞭但是我做的更好，就有機會。所以這樣的話，得看從哪一個角度去審視，消費者的消費偏好始終總是得不到滿足，人們總在不斷尋找。
廖麗鵑(主持人)：周總覺得什麼樣的項目才是好項目，是空白出現的優勢還是競爭要有優勢呢？
周興國：商業是永恒的發展，不同的時期需要不同的東西，要不斷的創新，過去的所謂的空白就是沒有商業嗎？也有，但是環境不好，品質也不好，所以滿足不瞭人們日益增長的生活及精神需求。
再好的商業項目，或多或少都可以有復制的機會，復制的過程一定是創新，不是原搬，所有人都說萬達做的很成功，別人沒有復制出第二個萬達，但是萬達是不斷的進步，你跟進，人傢也往前，他自身在經營過程中發現瞭很大的缺陷，當這個產品一做出來，就發現瞭很多的問題，再做的時候就會逐步提升。
如果抱著空白的心態做的話，三年以後就被替代瞭。現在越是空白的地方越要珍惜，我們很多成功的商業，五年、十年後的租金全部預測出來瞭，告訴你這個項目五年之後裝什麼，會是什麼商業格局，品牌每年的置換率都為五年以後做準備，這才是真正的商業運營。
商業地產是一個體系的問題，大學裡面沒有商業地產的專業，所謂的人才就是經驗性的，實踐性的，我們要善於總結，很多經驗性的東西很容易被替代。所以人才方面我覺得中國的商業地產也剛剛算是學會走。
廖麗鵑(主持人)：按照人一生的成長來看，現在我們的商業地產已經學會走路瞭嗎？
王永平：我覺得應該是在跌跌撞撞的走，走幾步可以的，但是走的不夠硬朗。
十年前，人們問什麼叫商業地產；五年前，人們問誰在做商業地產；十年後，人們問誰還沒有做商業地產。
廖麗鵑(主持人)：我們下面也請大傢給進入這個領域的開發商和投資者一些建議。
王永平：我覺得北京的市場就跟我們很多年輕人大學畢業到北京闖蕩一樣。開發商在北京市場上尋找機會，就跟年輕人到北京就業是非常類似的。北京市場的大門是敞開的，你可以來，但是北京的房租是很高的，北京的人才競爭是很激烈的，看你有沒有機會，有很多人到北京以後生根發芽，獲得瞭北京戶口。也有人打道回府，經受不住北京的洗禮。所以你到北京做商業地產，就要懷著一個初出茅廬的年輕的大學生的心態做，機會和挑戰並存。
我們現在的競爭要從開發競爭進入到運營競爭、資產管理的競爭。商業未來真正有價值的就是靠運營決定商業有多大的價值，商業將來的價值不在今天，完全在於明天。
現在很多人都在追求數量、速度。商業地產到瞭該放慢自己的腳步，等等我們靈魂的時候瞭，如果開發是腳步，商業就是靈魂，如果速度是步伐的話，品質就是靈魂。
蔡宇翔：像我們剛才舉例的中國的商業地產，絕大多數都是從住宅轉變過來的，十年前到現在，還是很大的量，特別是二三線城市的開發企業，他們開發的商業項目還是走一線城市的老路，所以在這裡要提醒有意向進入商業地產的開發商，不能把住宅模式照搬過來。真正的要對商業先理解，畢竟商業是運營的模式，跟住宅是完全兩個概念，隻有真正的理解商業，讀懂商業以後，又具備瞭可操作的團隊，這樣的話，再涉足商業地產，無論是開發還是投資，才不至於有很多的麻煩。
周興國：這幾年商業地產會更熱鬧一些，資金或者開發企業進入的比較多，同時另外一個現象，對商業地產冷靜思考和認識的人越來越多，要經過一段時間的沉淀，我們的商業地產會走向一個比較良性的發展。
喬佈斯賣手機的時候說別人賣的是硬件，自己賣的是軟件，肯定會成功。商業地產不僅要做有形的商業，還要做有靈魂的商業。運營、管理等等這些方面都要有形有魂，面對國傢的調控，商業地產會熱起來，大傢要冷靜的思考每一個項目。
沙龍結論：
商業地產在過去十年有一個獨特的特征，重資本。但是隨著商業地產融資手段的創新和多樣化，重資本的包袱越來越輕。但是中國商業地產有它的難點，第一是融資難；第二是缺乏很重要的退出機制；第三是開發過量。
也許，當企業拋掉"唯利是圖"和"急功近利"的心態，而是更看重品質和人本精神時，商業地產的春天也就不遠瞭。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-25/15272262905.shtml
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