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通州部分二手房總價降5萬 節後剛需入市助漲房價
??“從整體上來看，北京二手房市場房價波動較為平穩，漲跌幅變化不大。”鏈傢地產市場研究部張旭向《證券日報》記者表示，但春節過後市場走勢會如何變化尚不好判斷。
??值得一提的是，《證券日報》記者調查獲悉，北京通州部分二手房總價議價空間在5萬元左右，個別房源出現成交總價高於最初掛牌價的現象，部分房源明顯有降幅收窄的跡象。
??對此，樂居二手房分析師韋雨舟認為，在各種利好政策的刺激下，春節過後，北京二手住宅房價或有小幅度抬升。
??部分二手房總價降5萬元
??《證券日報》記者通過近兩天的實地調查多個二手中介門店和二手房社區獲悉，北京市通州區二手房成交均價有降幅收窄跡象，此前出現的總價直降10萬元的現象已經較為罕見，一般成交總價與掛牌總價之間的差距維持在5萬元以內，個別達到6萬元至7萬元。
??“以京貿國際公寓為例，有一套2014年8月份以總價200萬元掛牌的房子，最近成交價為196萬元，總價降瞭4萬元，成交單價為20039元平方米，降幅為2%。”北京市通州區梨園鎮附近的某中介門店銷售人員向記者透露，與去年下半年相比，今年1月份成交量情況較好。
??無獨有偶，另一位中介人士向本報記者透露，在1月份成交量相對較高的新城陽光小區中，一般實際成交總價比掛牌價要低4萬元-5萬元之間。同時，成交周期維持在兩個月之內的房源，掛牌價與成交價差距較小，可能在2萬元-3萬元之間。
??“個別社區以低於掛牌價10萬元成交的房子現在也有，但相對較少，總體來看，議價空間一般保持在3%左右。”另一傢中介門店的銷售人員向本報記者表示，一些急於銀行房屋二胎利率多少貸款全省皆可處理換房的客戶可能讓價幅度較高。
??此外，成交周期超過5個月的房源，實際成交均價與掛牌價差距較高。“海棠灣(樓盤資料車貸提前繳清 業主論壇) 一期一套兩居室的房子去年6月份掛牌，直至去年11月中旬才成交，成交價要比掛牌價低15萬元。”該人士向記者介紹道。
??值得註意的是，目前通州區已經出現成交價高於掛牌價的倒掛現象。“華業東方玫瑰(樓盤資料 業主論壇) 小區有一套兩居室房今年1月初掛牌，總價為193萬元，當月月底即成交，成交總價是194萬元，比掛牌價漲價1萬元。”上述人士透露，這種交易雖然不多，但確實已經在通州市場上出現，說明在通州區域內已經出現降幅收窄的跡象。
??事實上，據我愛我傢提供的數據顯示，2015年首月各區縣成交價格均有小幅度微降，然而剛需住宅聚集區通州、大興的二手住宅成交價格卻有一定程度的上揚。
??“總體來看，從去年12月份開始，北京二手房市場有所回暖，但這種回暖較為平穩，成交量有所回升，成交均價則並未大幅上漲。”張旭向《證券日報》記者直言，上周房價有所上漲實際上是受結構性因素影響，而部分區域二手房房價仍在下降。
??節後二手樓市或小幅回暖
??實際上，去年以來，北京二手住宅市場備受打擊，持續低迷。據中原地產監測數據顯示，2014年前10個月，二手住宅網簽量一直徘徊在1萬套以下，僅9月份超過9000套；而2013年全年，有9個月單月網簽量超過1萬套，甚至單月最高網簽量高達4.3萬套以上。
??不過，自2014年11月份以來，二手房市場所有復蘇。今年1月份可以實現接近1.3萬套的成交量，這意味著北京二手房市場保持住瞭輕微的穩定回暖局面，頗有“首尾翹”的格局。
??從二手房成交價格來看，2014年進入9月份之後，二手房成交均價跌幅明顯收窄，大部分區域出現止跌現象。2014年10月份，北京二手房成交均價為2.9萬元/平方米，環比上漲瞭1%；11月份價格再次有輕微上漲，成交均價達到瞭2.96萬元/平方米；12月份成交均價則達到瞭3.01萬元/平方米。
??而據鏈傢地產市場研究部向《證券日報》記者提供的最新數據顯示，截至2月14日，北京二手房年內成交18922套，其中，2015年1月份，北京二手房成交12738套，成交均價為34272元平方米，議價空間為3.3%；2月1日至14日，成交量為6184套，成交均價為34383元平方米，議價空間為3.2%。
??對此，多位業內人士認為，政策調整加快瞭購房者入市，致使二手房市場有所活躍。從鏈傢地產監測的一組數據也可以看出，北京公積金貸款額度上調至120萬元後，刺激瞭二手房市場有效需求的釋放。
??據鏈傢地產監測，進入1月份以來，90平方米以下的房屋成交占比已連續四周上升，至1月份第四周，90平方米以下的房屋成交占比較上周上升瞭1.7%；2015年1月份成交的90平方米以下的房屋中公積金貸款占比為31.4%，較2014年12月份增加瞭9.8%，公積金貸款的總體占比也較2014年12月上升瞭7.5%。
??而2月4日，央行降準之後，將進一步刺激樓市成交量。事實上，從宏觀上來看，一線城市二手房市場已經較為活躍。
??據上海易居房地產研究院監測數據顯示，一線城市1月新房成交量環比下跌36%，二手房環比下跌僅8%，由此也可證明新房明顯下跌是由於供應量大幅萎縮，而非需求面再度惡化。而從目前二手房的價格指數看，1月份北京、深圳均出現瞭微幅上漲。
??對此，上海易居房地產研究院研究員姚臘表示，預計春節後樓市有望回暖，價格仍會小幅上揚。
??美聯物業全國研究中心也認為，政策層面的利好，將有利於銀行貸款的增加，利好房貸，預計春節後的3月份有望迎來市場回暖。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-02-17/08365973248249841365030.shtml
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